La SCPI est un outil d’investissement intéressant si vous souhaitez investir dans l’immobilier. Cela nous permet de profiter de produits et de construire un héritage avec une vision à long terme. Comme tout investissement, son but est de générer un profit. Le calcul du rendement SCPI est donc très important.

Les formules de calcul du rendement d’une SCPI

Les SCPI ont fourni des rendements élevés constant pendant plusieurs années. Pas étonnant qu‘il se soit imposé comme l‘un des meilleurs endroits où investir.

Pour lire et comparer la rentabilité des sociétés de gestion, il est recommandé d’utiliser le simulateur SCPI. 

Le rendement brut

Il s’agit des revenus générés par la SCPI, hors charges (taxes foncières, frais de dossier, travaux publics, etc.). C’est-à-dire le loyer perçu.

En règle générale, ces données ne sont pas reportées.

Le rendement net de charges

Les dépenses sont prises en compte, contrairement au bénéfice brut. Cela équivaut au rendement locatif avant impôt moins les frais de gestion. Il s’agit du montant effectivement versé à l’épargnant.

Le rendement net-net (ou net de fiscalité)

Les rendements net-net sont plus importants que les autres. Collecté par chaque partenaire après paiement des impôts.

Le rendement après impôt est différent pour chaque investisseur en fonction de la classe d’imposition marginale.

Exemple : Le rendement locatif de la SCPI est de 4,8 %.

Imaginez un investisseur qui reçoit un IMR de 30 %. Dans ce cas, il paie 47,2 % d’impôts (dont 17,2 % de cotisations sociales).

Le résultat net de la SCPI s’élève à 2,53% (loin de 4,8%).

Quels sont les indicateurs à considérer ?

3 métriques permettent d’évaluer les performances de la SCPI en termes de rentabilité :

• le TDVM (taux de distribution sur valeur de marché) ;
• le taux de distribution ;
• le TRI (taux de rentabilité interne).

Le TDVM

TDVM est le principal indicateur de performance d’une SCPI. Il correspond au rapport des dividendes versés aux actionnaires sur le cours moyen annuel de l’action. Cela a remplacé le concept de « retour » et a été réintroduit par l’ASPIM en 2012. En effet, la formule précédente pouvait sous-estimer ou surestimer la performance réelle de SCPI.

Voici le calcul :
TDVM = (dividende total) / prix d’achat moyen des actions au 1er janvier de l’année

Exemple : Les investisseurs investissent 27 000 € dans la SCPI, soit un total de 100 actions (une action vaut 270 €). Supposons que la SCPI lui verse un dividende de 1 300 € (13 € par action).

TDVM ressemble à ceci : 13/270 = 4,80 %.

Si la valeur des actions augmentait à 280 € après la réévaluation, l’investissement total serait de 28 000 €.

Supposons que le dividende reste inchangé. Le nouveau TDVM ressemble à ceci :
13/280 = 4,64 %. A noter toutefois que cet indicateur donne plus d’informations sur la santé de la société de gestion. La stabilité permanente reflète une performance constante. Cela revient aussi à revaloriser à la fois les stocks et les loyers.

Une baisse de TDVM n’est pas un signal d’avertissement. Cela est souvent dû aux variations du cours des actions et à l’augmentation des plus-values ​​de revente. SCPI peut être actif et TVDM faible.

Le taux de distribution

Contrairement à TDVM, il a été introduit en 2022. Pour le calculer, il suffit de diviser le dividende fiscal étranger par le prix d’achat de la part.

Exemple : Le cours moyen annuel de la SCPI est de 1 000 €. La société verse un dividende total de 50 € par action (annuellement) et des impôts étrangers de 56 €. La valeur d’une action au 1er janvier est de 990 euros. Taux de versement : 56/990 = 5,65 %.

TDVM : 50/1000 = 5 %.

Le TRI

Comme mentionné ci-dessus, la SCPI est un investissement à long terme. Pour évaluer sa rentabilité, regardons son historique. Évaluez le TRI, pas seulement le TDVM.

Pour calculer la rentabilité de la société de gestion en fonction du TRI :

Résumez tous les dividendes et réévaluations reçus par le partenaire au cours des 10 dernières années, diviser par 10 et obtenez le résultat annualisé.

Bien entendu, les performances passées ne préjugent pas des rendements futurs d’un investissement en SCPI.

Rendement ou rentabilité ?

En matière d’immobilier, il y a une différence entre « rendement » et « rentabilité ».

Les rendements sont liés aux revenus des transactions immobilières. En d’autres termes, les investisseurs ne s’intéressent qu’aux revenus de la SCPI ou du logement.

La rentabilité tient compte des revenus et du potentiel de revalorisation des biens. Il comprend également les plus-values ​​réalisées à la revente.